General Information

Property: Industrial warehouse
Location: Garita de Otay, Tijuana, Baja California, Mexico
High logistics flow industrial zone, with excellent access to the border and main roads, ideal for distribution, light manufacturing, or import/export center.

Current use: Industrial / Operational
Status: Available for sale or rent
Purpose of analysis: Evaluation for Sale-Leaseback (SLB) structure

Land and Construction
Land area: 2,465 m²
Construction area: 2,151 m²

Approximate dimensions:
Front: 58 m
Depth: 42.5 m

Construction Features and Use
✔ Free height 9 m (maximum) — compatible with standard industrial processes
✔ Administrative offices: ~37 m² with 3 bathrooms on the second level
✔ Reception of ~30 m² with waiting room
✔ Parking for ~15 vehicles
✔ Docks: 2 with levelers
✔ Access ramp with steel curtain
✔ Floor: High-strength reinforced concrete
✔ Central air conditioning
✔ Three-phase power: available to define (condition to verify in due diligence)

Urban Infrastructure

✔ Potable water
✔ Sanitary drainage
✔ Urban electrical energy
✔ Public lighting
✔ Nearby transport services
✔ Consolidated industrial zone with demand for operational space

Strategic Location

The asset is located approximately 200 m from the Garita de Otay, one of the main routes for international land trade between Mexico and the United States.

Key logistical advantages:
Proximity to the border crossing and Mexico–USA Customs
Connectivity with Otay and Pacific industrial parks
Quick access to the airport and main roads
High demand for industrial spaces in the Otay / Tijuana corridor

Asset Classification (SLB view)
Asset type: Industrial warehouse
Profile: Operational, logistics, and light manufacturing
Flexibility: High probability of relocation
SLB suitability: High
Prime location
Infrastructure suitable for industrial operation
Profitable flow from day one

Financial Parameters – SLB Scenario
Rental Assumptions (Market)

Suggested rent: USD 9.00 / m² / month (benchmark in Otay for similar warehouses)
Estimated monthly rent: USD 19,359
Estimated annual rent: USD 232,308

Note: This income is aligned with rents of warehouses in Otay with comparable operational characteristics.

Sale Scenarios / Gross Cap Rate
Purchase price USD / m² Gross Cap Rate
USD 2.80 M 1,302 8.30%

Gross Cap Rate = Annual Rent / Purchase Price
Competitive scenario for industrial assets in the Otay corridor.

Investment Thesis – SLB
Key positives
Stable operational flow from closing
High-value logistical location
Adaptable space for different industries
Attractive scenario for 5–10 year contracts
Reusable asset in case of tenant exit
Target buyer profile

"At Inmoclass Realty Group, we transform locations into opportunities."Información General

Inmueble: Nave industrial
Ubicación: Garita de Otay, Tijuana, Baja California, México
Zona industrial de alto flujo logístico, con excelente acceso a la frontera y vialidades principales, ideal para distribución, manufactura ligera o centro de import/export.

Uso actual: Industrial / Operativo
Estatus: Disponible para venta o renta
Propósito de análisis: Evaluación para estructura Sale–Leaseback (SLB)

Terreno y Construcción
Superficie de terreno: 2,465 m²
Superficie de construcción: 2,151 m²

Dimensiones aproximadas:
Frente: 58 m
Fondo: 42.5 m

Características Constructivas y Uso
✔ Altura libre 9 m (máximo) — compatible con procesos industriales estándar
✔ Oficinas administrativas: ~37 m² con 3 baños en segundo nivel
✔ Recepción de ~30 m² con sala de espera
✔ Estacionamiento para ~15 vehículos
✔ Andenes: 2 con niveladores
✔ Rampa de acceso con cortina de acero
✔ Piso: Concreto armado de alta resistencia
✔ Aire acondicionado central
✔ Luz trifásica: disponible a definir (condición a verificar en due diligence)

Infraestructura Urbana

✔ Agua potable
✔ Drenaje sanitario
✔ Energía eléctrica urbana
✔ Alumbrado público
✔ Servicios de transporte cercanos
✔ Zona industrial consolidada con demanda de espacio operativo

Ubicación Estratégica

El activo se encuentra a 200 m aprox. de la Garita de Otay, una de las rutas principales para comercio internacional terrestre entre México y Estados Unidos.

Ventajas logísticas clave:
Proximidad al cruce fronterizo y Aduana México–USA
Conectividad con parques industriales Otay y Pacífico
Acceso rápido a aeropuerto y vialidades principales
Alta demanda de espacios industriales en el corredor Otay / Tijuana

Clasificación del Activo (visión SLB)
Tipo de activo: Nave industrial
Perfil: Operativo, logística y manufactura ligera
Flexibilidad: Alta probabilidad de recolocación
Idoneidad SLB: Alta
Ubicación prime
Infraestructura apta para operación industrial
Flujo rentable desde el primer día

Parámetros Financieros – Escenario SLB
Supuestos de Renta (Mercado)

Renta sugerida: USD 9.00 / m² / mes (benchmark en Otay para naves similares)
Renta mensual estimada: USD 19,359
Renta anual estimada: USD 232,308

Nota: Este ingreso está alineado con rentas de bodegas en Otay con características operativas comparables.

Escenarios de Venta / Cap Rate Bruto
Precio de compra USD / m² Cap Rate Bruto
USD 2.80 M 1,302 8.30%

Cap Rate Bruto = Renta anual / Precio de Compra
Escenario competitivo para activos industriales en corredor Otay.

Tesis de Inversión – SLB
Positivos clave
Flujo operativo estable desde el cierre
Ubicación logística de alto valor
Espacio adaptable para diferentes industrias
Escenario atractivo para contratos de 5–10 años
Activo reutilizable en caso de salida del inquilino
Perfil de comprador objetivo

“En Inmoclass Realty Group, transformamos ubicaciones en oportunidades.”