🏗️ Oportunidade de desenvolvimento em área consolidada de Culhuacán, Coyoacán🏗️ Oportunidad de desarrollo en zona consolidada de Culhuacán, Coyoacán

Prédio com construção existente localizado na rua Cafetales, San Francisco Culhuacán, com frente direta para corredores urbanos importantes (proximidade ao Eje 3 Oriente/Av. Carlota Armero e Calzada de Taxqueña). Área praticamente consolidada, com infraestrutura e equipamentos urbanos completos, e muito poucos terrenos disponíveis para desenvolvimento.

📐 Dados do imóvel:
🔹 Área do terreno: 104,74 m²
🔹 Frente: 6,98 m — Fundo: 8,12 m
🔹 Forma regular, topografia plana
🔹 Imóvel geminado, 1 frente
🔹 Construção atual: 144 m² em 2 níveis + cobertura

📊 Uso do solo: H/4/40/Z (Habitacional)
🔹 Até 4 níveis de altura permitidos
🔹 40% de área livre mínima exigida
🔹 Superfície máxima de construção autorizada: 239 m²

🚀 O dado chave: a construção atual utiliza apenas 144 dos 239 m² permitidos — ou seja, apenas 60% do potencial construtivo autorizado pela norma. Existe margem para aproximadamente 95 m² adicionais e 2 níveis a mais de altura, sem necessidade de trâmite de mudança de uso do solo.

💡 Possíveis estratégias de desenvolvimento:

✅ Ampliação vertical sobre a estrutura existente (sujeita a avaliação estrutural, dado que a construção tem idade estimada de 45 anos)

✅ Demolição e reconstrução aproveitando 100% do potencial autorizado (239 m², 4 níveis) com distribuição mais eficiente
✅ Desenvolvimento de habitação multifamiliar ou para aluguel, aproveitando a forte demanda da área e boa conectividade

💰 Fundamentação de valor: na análise técnica, o valor do terreno representa a maior proporção do valor físico total do imóvel. Sinal de que o valor principal está no solo e seu potencial construtivo, não na edificação atual.

📍 Área com todos os serviços urbanos, transporte público, escolas, mercados e comércios em um raio de 2 km. Excelente conectividade para o resto da Cidade do México.

⚠️ Nota: qualquer projeto de ampliação, demolição ou modificação de uso do solo diferente do habitacional deve ser validado diretamente com a Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (SEDUVI) e/ou um Diretor Responsável de Obra (DRO), uma vez que este anúncio não constitui uma autorização nem certificado oficial de uso do solo.Predio con construcción existente ubicado sobre calle Cafetales, San Francisco Culhuacán, con frente directo hacia corredores urbanos importantes (cercanía a Eje 3 Oriente/Av. Carlota Armero y Calzada de Taxqueña). Zona prácticamente consolidada, con infraestructura y equipamiento urbano completos, y muy pocos terrenos disponibles para desarrollo.

📐 Datos del predio:
🔹 Superficie de terreno: 104.74 m²
🔹 Frente: 6.98 m — Fondo: 8.12 m
🔹 Forma regular, topografía plana
🔹 Predio medianero, 1 frente
🔹 Construcción actual: 144 m² en 2 niveles + azotea

📊 Uso de suelo: H/4/40/Z (Habitacional)
🔹 Hasta 4 niveles de altura permitidos
🔹 40% de área libre mínima requerida
🔹 Superficie máxima de construcción autorizada: 239 m²

🚀 El dato clave: la construcción actual utiliza solo 144 de los 239 m² permitidos — es decir, apenas el 60% del potencial constructivo autorizado por norma. Existe margen para aproximadamente 95 m² adicionales y 2 niveles más de altura, sin necesidad de trámite de cambio de uso de suelo.

💡 Posibles estrategias de desarrollo:

✅ Ampliación vertical sobre la estructura existente (sujeta a evaluación estructural, dado que la construcción tiene edad estimada de 45 años)

✅ Demolición y reconstrucción aprovechando el 100% del potencial autorizado (239 m², 4 niveles) con distribución más eficiente
✅ Desarrollo de vivienda plurifamiliar o en renta, aprovechando la fuerte demanda de la zona y buena conectividad

💰 Fundamento de valor: en el análisis técnico, el valor del terreno representa la mayor proporción del valor físico total del inmueble. Señal de que el valor principal está en el suelo y su potencial constructivo, no en la edificación actual.

📍 Zona con todos los servicios urbanos, transporte público, escuelas, mercados y comercios en un radio de 2 km. Excelente conectividad hacia el resto de la Ciudad de México.

⚠️ Nota: cualquier proyecto de ampliación, demolición o modificación de uso de suelo distinto al habitacional debe validarse directamente con la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI) y/o un Director Responsable de Obra (DRO), ya que este anuncio no constituye una autorización ni certificado oficial de uso de suelo.